Жердің заңды құжаттары мен заңсыз құжаттарын қалай ажырата білу керек!
Жерді сатып алар алдында біздің азаматтар көп қателіктер жібереді. Нотариусқа сенеді, жерді сатып отырған сатушының сөзіне сенеді, риэлтор мен жерді сатып жүрген делдалға сене салады.
Бұл үлкен қателік.
Осы қателік үшін, сатып алған жеріңізде бір ағаттық, кемшілік кетіп қалса, соның кесірінен сатып алған жеріңізде үй соғуға мүмкін болмаса не тыйым салынса, құжаттары дұрыс болмай шығып көршілеріңізбен соттассаңыз. Ақшаңызды қайтадан қайтара алмайсыз. Осы үшін, жерді сатқан сатушы кінәлі емес, сіз кінәлі боласыз!
Мұның алдын алу үшін, осындай қауіп қатерлерді алдын ала білу үшін, екі ортада ақшаңыздан құр қалмас үшін, жерді сатып отырған сатушыдан келесі құжатты талап еткен дұрыс:
Біріншіден, егер ауыл шаруашылық мақсатындағы шаруа қожалығын жүргізу үшін жер телімін сатып алатын жағдайда болсаңыз, асықпаңыз. Қызықтырып тұрған жердің құжаттарын (Әкімнің қаулысы, сатып алу – сату шарты, жердің, мемлекеттік актісі, соттың шешімі және т.б) жер иесінен алдыртыңыз. Бұл ауыл шаруашылық жердің бастапқы әрі кейінгі иелерінің тарапынан игерілгенін, заң бойынша ұтымды әрі тиімді пайдаланылғанын тексертіңіз.
Егер де жер ұзақ уақыт бойы игерілмесе, және оған тексеру тағайындалмаса, тиісті инспекторлардың нұсқаулары мен шектеулері қойылмаса, онда бұл жерді сатып алудан қашық болыңыз. Сатып алғаннан кейін, уақыт өте, жерге профилактикалық сырттан тексеріс тағайындалып, игерілмегендігі үшін шектеу қойылады. Сіздің кінәңіз шамалы болса да, Жер кодексінің 92 бабына сәйкес жердің иесі яғни сіз жауап бересіз.
Екіншіден, көп азамат ауылшаруашылық жерлерді ауыл шаруашылық үшін алмайды. Бұл жерлердің нысаналы мақсатын жеке тұрғын үй құрылысы (ИЖС) не жеке қосалқы үй шаруашылығына (ЛПХ) ауыстырып, бөліп бөліп, жан жаққа сатып, қалған жерінде жеке үй соғып алғанды мақсат тұтады.
Біліп қойыңыз, Жер кодексінің 97 бабына сәйкес, құнарлы ауыл шаруашылық алқаптарда тұрғын үй соғуға тыйым салынған. Сонымен қатар, жердің нысаналы мақсатын шаруа қожалығынан жеке қосалқы үй шаруашылығына ауыстыру тыйым салынған, және тек, елді мекеннің шегі кеңейген жағдайда жол беріледі. Басқаша айтқанда, алған жеріңіз қала, не кент, ауылдың шегіне кірмей, Бас жоспарына енбей жердің нысаналы мақсатын ауыстыра алмайсыз. Сонымен қатар, Жер кодексінің 110 бабына сәйкес, Астана және республикалық, облыстық маңызы бар қалалар шегіне кірген ауылшаруашылық жерлерді бөлуге тиым салынған. Басқаша айтқанда, сатып алынған жер ірі қаланың қала маңының шегіне кірмесе, жерді бөлуге тыйым салынған.
Сондықтан да, аталған талапты сатып алудың алдында ескеру керек.
Яғни, жерді сатып алар алдында елдімекеннің бас жоспарын, қала маңының шегін жан жақты ақпаратын алу керек.
Мұны нотариус біліп бере алмайды.
Бұны ескермеген адам ақшасынан да қағылады, сонымен қатар, жылдап адвокат не заңгер жалдап, жерін заңдастыра алмай соттасып жүреді.
Үшіншіден, көптеген қаладағы коммерциялық мақсаттардағы және жеке тұрғын үй құрылысына берілген жерлер, мүрденің санитарлық корғау аймағында, өзен-судың су қорғау белдеулерінде, ортақ пайдалану жерлерінде, қызыл сызықта, рекреациялық аймақта орналасуы мүмкін. Егер орналасса, бұл жерлерде сізге үйді, коммерциялық мақсаттағы құрылысты соғуға рұқсат бермейді, соққанының өзінде, соққаныңыз заңсыз құрылыс болып танылады және сот шешімімен бұзылады.
Бұл сіздің кінәңіз болмаса да, сіз жауап бересіз.
Сондықтан да, жерді сатып алар алдында, нотариусқа сенудің қажеті жоқ. Себебі нотариустар ЕНИС ақпараттық базасы арқылы тек жердің шектеулерін, ауыртпалығын, аресттерін тексере алады. Нотариустар сатып алайын деп тұрған жердің мүрденің санитарлық корғау аймағында, өзен-судың су қорғау белдеулерінде, ортақ пайдалану жерлерінде, қызыл сызықта, рекреациялық аймақта жатқанын/жатпағанын тексере алмайды. Олардың базасы арқылы сәулет және қала құрылыс органдарының базасына кіруге, қарауға жол жоқ. Нотариустар елді мекеннің Бас жоспары мен егжей тегжей жобасын тексере алмайды.
Сондықтан да, жерді сатып алар алдында елдімекеннің Бас жоспарының схемасы мен егжей-тегжей жобасын алдыртыңыз.
Төртіншіден, «жердің қабаттасуы» (накладка, наложение границ) деген шешілмейтін мәселе бар. Жерді сатып алар алдында жердің шекарасы бөлінген бе, координатталған ба, соны айқындау керек. Егер де бұған көңіл бөлмей, жерді сатып алсаңыз, көп ұзамай көршіңізбен ұзақ жылдар бойы жердің шекарасына сотта дауласып отырасыздар.
Ол үшін, сатушы жердің иесінен Жер кадастр Департаменті филиалынан, аталған кадастрлік нөмір бойынша жердің қабаттасуы бар ма/жоқ па деген анықтама қағазын алдыртқан жөн. Қабаттасуы бар болса, ол жерді сатып алудан қашқан жөн.
Жалпы, бір нәрсені біліп қойыңыз. Кез келген жерін сатып отырған сатушы, толығымен жердің кемшілігін сізге басып айтпайды, сізден жасырады. Бұған алданбағаныңыз жөн.
Міне, тамыз бен қыркүйек айларында маған жер құқығы сарапшы ретінде оншақты азамат: «Бәке, мына жерді тексеріп берші, сатып алатын ойым бар еді» деп құжаттарын жіберді.
Риэлторлар, нотариус пен делдалдық сөзіне қарамастан, барлық құжаттарды қарап шыққаннан кейін барлығының кемшіліктері айдай шыға келді. Екі ортада барлық жерді сатып алуға маған өтінген азаматтар, аталған жерлерді сатып алудан бас тартты. Бұл мәмілелердің жалпы құны – 250 миллионнан астам.
Осылай, біз жер қатынастарында жай азаматтарды әкімдіктердегі жемқорлардан ғана емес, заңсыз жерлерді сатып жүрген алаяқ делдалдардан, алаяқ жер иелерінен сақтап жүреміз.
Халыққа қызмет ету деп осыны айтқан жөн.
Осылай, жер қатынастарында жемқорлармен, алаяқтармен күресіп, заңдылық пен әділеттілікті орнатып, халық сауабына кеңелгеннен артық дүние жоқ.
Бақытжан Базарбек,
Жер құқығы сарапшысы, жер мәселелері жөнінде кәсіби
сот заңгері, жерді алу, рәсімдеудің бизнес-тренері
